Увидел – беги: самые «опасные» квартиры на вторичном рынке

Какие объекты покупателям лучше обходить стороной

1. Унаследованные квартиры

Появляются новые законные наследники

Покупая квартиру, недавно полученную продавцом по наследству, покупатель должен быть готов к появлению других наследников. Продавец может не знать о них, а может и скрывать, чтобы быстрей продать квартиру и получить деньги. Чаще всего «вновь прибывшие» – это внебрачные дети умершего. Он вписан в их свидетельство о рождении, и они могут претендовать на наследство. Сделка по продаже квартиры признается недействительной.

Появляются наследники с последней версией завещания

Иногда «всплывает» более поздняя версия завещания, по которой наследником является не ваш продавец, а другой человек. Нередко у пожилых людей оказывается множество версий завещания, по которым квартира отписывалась разным людям «по настроению». Действительна лишь самая последняя редакция, остальные - не имеют силы.

Появляются несовершеннолетние наследники

Некоторые наследники имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если они не внесены в завещание. Это несовершеннолетние дети и лица, находящие на попечении. Если выяснится, что люди, у которых вы купили квартиру, не поделились с такими наследниками, сделка будет признана недействительной.

Эксперты не рекомендуют покупать жилье, правоустанавливающим документом на которое является свидетельство о праве на наследство – это буквально «русская рулетка», ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников.

2. Подаренные квартиры

Сделки с договором дарения – по природе безвозмездны. Но нередко договором дарения «прикрываются» обычные сделки. И они могут быть расторгнуты, если выяснится факт передачи денег.

Расторгнуть сделку может и сам даритель. Например, внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, и она имеет право изменить свое решение. Если вы купили у этого внука квартиру, то можете ее лишиться.

3. Квартиры, полученные по договору ренты

Пожилой человек может передать свою недвижимость в обмен на содержание и уход (ренту) до конца жизни. Представим ситуацию: после смерти владельца, человек, который за ним ухаживал, получает недвижимость и продает ее. Родственники могут попытаться оспорить перепродажу квартиры и доказать, что уход за стариком был плохим. Тогда сделка будет расторгнута. Подробнее читайте о том, что такое договор ренты и как его оформить.

4. Нарушенные права несовершеннолетних

Как рассказали эксперты Est-a-Tet, чтобы не получать разрешение органов опеки на продажу жилья, люди нередко писывали несовершеннолетних детей до приватизации, а далее подавали документы на приватизацию уже без учета детей. Если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

5. Квартиры с материнским капиталом

Такое жилье не может быть продано без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет. Но в договорах купли-продажи не всегда указывают, что квартира куплена с помощью маткапитала. Это может быть основанием расторжения сделки со стороны органов опеки.

В целом же не советую рассматривать квартиры с многочисленными переходами права. Тот факт, что жилье продавалась большое количество раз за короткий срок, зачастую может указывать на мошенничество и последующие возможные споры.

Когда владелец квартиры – ребенок

Причины и тонкости оформления жилья на несовершеннолетних детей

Покупают и оформляют квартиры на детей по нескольким причинам. Иногда взрослые заботятся о будущем ребенка, иногда – о своем благополучии. В любом случае надо иметь в виду, что такая сделка имеет свои особенности. Да и управлять недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, непросто.

Недетские мотивы

Любой ребенок может стать собственником квартиры – конечно, при участии взрослых, с соблюдением ряда условий и ограничений. Как показывает практика, в подобных сделках часто заинтересованы именно взрослые.

Квартиры приобретают на имя несовершеннолетних детей по разным причинам. Самый распространенный вариант: родители покупают и оформляют недвижимость на ребенка, чтобы заранее обеспечить его собственным жильем. Следующая возможная причина: квартиру оформляют на ребенка, чтобы в случае семейных неурядиц родителям не пришлось ее делить между собой.

«Такая квартира, разумеется, не будет иметь никакого отношения к совместно нажитому супругами имуществу, то есть и не будет являться предметом спора при разделе имущества в случае расторжения брака», – говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Кроме того, подобный договор взрослые могут заключить, заботясь о собственном благополучии и безопасности. То есть приобретение квартиры на ребенка для некоторых является способом защитить недвижимое имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителя имеются неисполненные финансовые обязательства.

Однако, оформляя жилье на ребенка, родители не смогут сэкономить на налогах. «Никакие льготы и привилегии в плане налогообложения таким способом не достигаются, – уверяет Дарья Погорельская, – Только если ребенок инвалид, он будет пользоваться льготой по налогу на имущество физических лиц».

Купля-продажа или дарение

Сделка, в результате которой собственником квартиры становится ребенок, отличается от остальных только некоторыми особенностями. Как говорит Дарья Погорельская, приобретение несовершеннолетним права собственности на квартиру оформляется в обычном порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Если это сделка купли-продажи, то покупателем жилья выступает ребенок, от лица которого действует его законный представитель – один из родителей (или опекун).

Как отмечает Михаил Гореликов, директор по правовым вопросам компании «ЛСР. Недвижимость – Москва», при оформлении недвижимости на ребёнка сделка не может быть совершена без одобрения органов опеки. Они внимательно знакомятся со всеми документами, после чего разрешают или запрещают операцию с недвижимостью, чтобы исключить возможные риски для несовершеннолетнего.

Помимо купли-продажи, возможен еще один вариант: когда родитель сначала приобретает квартиру на себя, а потом дарит ее ребенку. В этом случае оформляют договор дарения.

Детям до 18

Даже являясь собственником квартиры, ребенок, естественно, не может ею распоряжаться. По закону, до достижения несовершеннолетним возраста 14 лет управление его имуществом, в том числе недвижимым, осуществляют в полном объеме родители или опекуны.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то до совершеннолетия (до 18 лет) он может заключать сделки с квартирой сам, но для этого требуется согласие родителей (или попечителей). Надо отметить, что ребенок может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью и с 16 лет в случае эмансипации (когда несовершеннолетний признается органами опеки либо судом полностью дееспособным, например, если он работает, занимается предпринимательской деятельностью, вступил в брак и т. п.).

Что можно и чего нельзя?

Какие же обязанности и права есть у родителей или опекунов до тех пор, пока ребенок не получит право самостоятельно распоряжаться недвижимостью? Здесь действует серьезное ограничение – представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле квартиру сдать, продать, обменять и т. п. На все эти действия нужно получить согласие органов опеки.
«Совершение родителями (опекунами) сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества ребенка, равно как и согласие родителей на совершение таких сделок, невозможно без предварительного разрешения органа опеки и попечительства», – комментирует Дарья Погорельская.

Михаил Гореликов подтверждает: в результате сделки с недвижимостью, оформленной на несовершеннолетнего, ребёнок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади, органы опеки за этим внимательно следят.

Пожалуй, именно необходимость согласовывать каждый шаг и действие в отношении жилья с органами опеки и является главным «побочным эффектом» сделок, в которых квартира приобретается на ребенка. Только после достижения 18-летнего возраста либо после эмансипации дети становятся полностью дееспособными и самостоятельно распоряжаются своим имуществом без каких-либо ограничений.

Как подарить свою недвижимость?

Обычно с помощью дарения решаются вопросы владения и наследования внутри семьи

Любой объект недвижимости, находящийся в собственности, можно не только продать, сдать или оставить в наследство – его можно подарить. Это может быть квартира, дача, гараж, машино-место в закрытом паркинге или нежилое помещение, предназначенное для коммерческого использования. Мы расскажем о том, как сделать такой подарок и что для этого нужно.
Кому и что можно дарить

Подарить недвижимость можно любому человеку - близкому или постороннему. Есть лишь несколько исключений из установленных законом правил. Например, нельзя дарить от имени малолетних или недееспособных хозяев недвижимости, даже по доверенности законных опекунов. Также нельзя дарить недвижимость государственным служащим и особенно - работникам медицинских или образовательных учреждений гражданами или их родственниками, находящимися на лечении или обучении в этих учреждениях. И еще закон запрещает возможность дарения между коммерческими организациями, однако не возбраняется, если юридическое лицо дарит недвижимость физическому и наоборот.

Есть еще одна особенность: если тот, кому вы дарите квартиру или дачу, не является вашим близким родственником, он должен будет заплатить подоходный налог. Согласно Семейному Кодексу, близкие родственники – это родители и дети, супруги, бабушки-дедушки и внуки, а также родные братья и сестры (по формулировке закона – «полнородные» и «неполнородные», т.е. имеющие двух общих родителей или одного). Только эти связи считаются близкородственными. Дарение между тетей и племянником, например, уже обременяется подоходным налогом.

Когда обычно дарят

Такой вид сделки с недвижимостью как «дарение» в основном выбирают родственники, решая вопросы владения и наследования внутри семьи. Этого мнения придерживается начальник юридического отдела компании «Квартал Риэлти» Геннадий Тимошин. По его оценке, больше половины всех сделок дарения происходят по личным, внутрисемейным мотивам и среди родственников. «Дарение - это нераспространенная практика, и это, по сути, нерыночная сделка, – считает он. – Рынок предполагает наличие спроса и предложения на возмездной основе. Дарение никак не вписывается в такую конструкцию. Это решение житейских задач. Случаи дарения между чужими людьми остаются крайне редкими».

С ним согласен и адвокат адвокатского образования «Защита и справедливость» Алексей Бредихин, который считает, что этот способ целесообразен только для близких родственников из-за льготы по налогу на доход.

Все другие случаи дарения, по мнению Алексея Бредихина, - это в основном сделки с мнимым дарением, когда им камуфлируют обычную куплю-продажу. «Такие ситуации встречаются в основном в случаях обхода права преимущественной покупки других собственников или из-за проблем с обелением дохода покупателя, чтобы не возникало вопроса – на какие средства куплен тот или иной объект», - уточняет эксперт.

Есть еще варианты, когда через дарение человек скрывает свою собственность, чтобы с него нечего было взять при имущественных претензиях. Но сегодня такие случаи, по мнению риелторов и адвокатов, очень редки.

Как дарить

Если между дарителем и одаряемым достигнута соответствующая договоренность, остается только подготовить договор дарения и собрать документы. Договор может быть составлен в простой письменной форме, который подписывается сторонами и сдается на регистрацию вместе с остальными необходимыми документами. «Дарение как сделка по закону о государственной регистрации не входит в перечень обязательных к нотариальному удостоверению, - комментирует Алексей Бредихин,- так же, как и сделки купли-продажи. Но для того, чтобы получить свидетельство о праве собственности, нужно обратиться с договором в регистрационную палату».

Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. Главное, чтобы договор полностью отвечал требованиям статей 572-582 Гражданского Кодекса: должны быть указаны даритель и одаряемый, заявлены условия сделки и ее предмет (например, квартира, с полным ее описанием: точным адресом и указанием площади). Кроме того, в договоре должно быть прописано, что у объекта дарения нет обременений.

Лица, зарегистрированные на момент сделки в квартире, которую дарят чужому лицу, теряют право пользования квартирой. Их можно из квартиры выписать, но только в судебном порядке.
Стоимость же объекта-дара в договоре указывают не всегда. Если документ составлен между родственниками, то цена подарка не играет роли. А в случае сделки между чужими людьми будет начислен налог, исходя из кадастровой цены объекта.

Пока (до вступления в силу нового закона о налоге на недвижимость) в договоре можно указать инвентаризационную стоимость БТИ. Точных указаний на этот счет нет. Но игроки рынка не исключают, что со вступлением нового закона в силу нужно будет указывать только кадастровую стоимость, которая близка к рыночной. А значит, налог будет выше.

Конечно, грамотное самостоятельное составление договора не всем по плечу. Можно подготовить договор самим на кухне, а потом до бесконечности вносить в него замечания и поправки специалистов Госреестра. Это не всегда удобно, особенно потому, что дарителю и одаряемому всегда нужно ходить в учреждение вдвоем. И если уверенности в собственной юридической грамотности нет, то лучше сразу идти к юристу, он поможет оформить документ и сэкономит ваше время. Стоит эта услуга от 5 тысяч рублей, и при разных обстоятельствах цена может быть снижена, а для льготных категорий граждан она вообще бесплатна.

Договор нужно оформить в трех экземплярах – для дарителя, одаряемого и для регистратора.Одновременно нужно собрать обязательный комплект документов. Собственник должен предоставить свидетельство о праве собственности на объект, справки: выписку из домовой книги о зарегистрированных на этой жилплощади лицах, справку о финансово-лицевом счете. На всякий случай там же возьмите и справку об отсутствии задолженности по ЖКХ.

«Кроме свидетельства о собственности обязательно понадобятся правоустанавливающие документы, - уточняет Геннадий Тимошин, - договор предыдущей купли-продажи или другие договоры передачи, мены, дарения – все документы на этот объект».

Для сделки между чужими людьми может понадобиться также кадастровый паспорт, в котором указаны технические параметры и оценочная стоимость объекта дарения.
Еще один важный момент при сборе документов. Если даритель на момент сделки находится в браке, а объект дарения, например, квартира, приобретена в этом браке, то понадобится нотариально-заверенное согласие супруга на этот подарок.

Когда пакет документов собран, даритель и одаряемый со своими паспортами должны явиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ) или в территориальное отделение Росреестра. Там же через банкомат нужно оплатить госпошлину в размере 1000 рублей за регистрацию права собственности по реквизитам Росреестра и подать документы в окошко служащему центра. Он, в свою очередь, поможет заполнить совместное заявление определенного образца на выдачу нового свидетельства о собственности.

При получении документов выдается расписка с указанием сроков готовности документов. Вот, собственно, и вся процедура.

При этом сделка считается заключенной с момента подписания сторонами договора. А регистрация права собственности - с момента внесения записи в единый госреестр. На регистрацию нового права собственности и договора дарения отводится до 12 дней для договора в простой письменной форме и 5 рабочих дней для нотариально заверенного договора. При этом нужно учитывать, что через МФЦ регистрация будет идти дольше из-за времени на доставку и отправку документов.

Если самостоятельно заниматься этим некогда, можно нанять риелторскую компанию - за вознаграждение они все сделают «под ключ». В Москве в больших агентствах это в среднем стоит от 30 тысяч рублей. Возможно, частные маклеры за эту услугу возьмут дешевле.

Нюансы

«Нужно иметь в виду, - предупреждает Алексей Бредихин, что дарение - это достаточно ненадежная сделка, так как она безвозмездная, и в случае судебных разбирательств ее проще признать недействительной. Поэтому позиция одаряемого достаточно уязвимая».

Спустя какое-то время даритель может попросту передумать. Кроме того, в законе прописаны обстоятельства, которые могут стать основанием расторжения сделки в течение первых 3 лет, а по их истечению могут вскрыться условия, которые также станут основанием расторжения сделки дарения.

«Нужно знать также, что при оформлении дарения в случае прикрытия сделки купли-продажи «покупатель» не сможет вернуть себе налоговый вычет», - добавляет Геннадий Тимошин.
И последнее - отказаться от сделки и дарителю, и одаряемому можно только до ее регистрации, подав соответствующее заявление в регистрационную палату. Если же свидетельство о собственности уже получено, то признать сделку недействительной может только суд.

Как отсудить наследство, если нет завещания?

Право на наследство придется доказать

По вопросам наследования люди обращаются в суд, как правило, по двум причинам. Одним нужно подтвердить родство с умершим, другие хотят лишить права на наследство тех, кто, по их мнению, его вовсе недостоин. Установить родство относительно несложно, а вот подтвердить, что другой наследник является недостойным, как это определяет закон, весьма проблематично. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о тонкостях подобных дел.

Признание родственных отношений

Перед тем, как выдать наследнику свидетельство о праве наследования, нотариус должен удостовериться в наличии родственных отношений между заявителем и умершим. Подтвердить это могут:
- документы о рождении, регистрации брака, усыновлении и проч., полученные в органах ЗАГС;
- справки о родстве, полученные по месту работы или жительства умершего или наследника;
- записи в паспортах заинтересованных лиц о супруге и детях, если наследуют дети после родителей и наоборот, а также один супруг после другого;
- справки, полученные в органах соцзащиты (например, о назначенной пенсии по случаю потери кормильца и т.п.), если они вкупе с другими документами подтверждают родственные отношения умершего и его наследника.

Если наследник не может представить такие документы, то родство должно быть подтверждено судом.

Человек может представить суду судебно-медицинское заключение и другие доказательства, которые суд сочтет приемлемыми. Это могут быть показания свидетелей, видеозаписи, фотографии, официальные документы, переписка, которые позволят достоверно установить, что наследник является родственником умершего.

Доказанное родство может стать основанием для частичного или полного лишения других наследников прав на наследство. Например, если все люди, которые на него претендуют, находятся в одной степени родства, имущество будет разделено между ними в равных долях. Если степени родства разные, то наследование осуществляется в порядке установленной законом очередности.

Признание наследника недостойным

Термин «недостойный наследник» - понятие не нравственное, а вполне юридическое. Закон содержит перечень определенных оснований, по которым суд может признать наследника таковым. Если оснований нет, то суд откажет в признании наследника недостойным.

Например, отсутствие заботы в отношении наследодателя, препятствование его лечению, попытки ограничить его дееспособность не являются основаниями для лишения наследства, если их противоправность не подтверждена обвинительным приговором. Но и, наоборот, подтвержденные приговором деяния – существенный аргумент для суда.

Если человек уклонялся от своих обязательств по содержанию наследодателя, то он может быть исключен из числа наследников. Но только в том случае, если есть ранние решения суда, из которых следует, что на человека было возложено обязательство по материальному обеспечению наследодателя, но он его не исполнял.

Лишается наследства и тот, кто совершил в отношении наследодателя или других наследников противозаконное деяние, в том числе направленное против осуществления последней воли умершего, выраженной в завещании.

Отсудить имущество можно и у человека, который скрыл от нотариуса наличие других наследников и, таким образом, увеличил полагающуюся ему долю. Но эти действия тоже должны быть подтверждены решением суда.

И, разумеется, если человек причинил вред здоровью наследодателя и других наследников, посягнул на их жизнь, и вина этого лица подтверждена в суде, он исключается из числа наследников. Причём, не имеет значения, каковы были его мотивы и цели, а также последствия сделанного.

Если обобщить все сказанное выше, то отсудить наследство у человека по причине того, что он его недостоин, можно только при наличии судебных актов, подтверждающих соответствующее правонарушение. Если же требуется установить родство с умершим, пригодиться могут любые свидетельства, как на бумажном, так и на любом другом носителе.

realty.mail.ru/articles/19337/uvidel__begi_samye_opasnye_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/?utm_source=news&utm_medium=banner_709_583043&utm_campaign=1_blok_msk

Дмитрий,
это для общего развития,чтобы общее представление иметь.

Ясно,что нужно к юристу обращаться,кто специализируется по этим вопросам

Дмитрий,
ссылка внизу поста на сайт, вообще то

Опыт владельца: «Как меня обманули хитрой строчкой в договоре»

История продавца квартиры, которого обманули при помощи банковской ячейки

Даже незначительная, на первый взгляд, фраза в договоре купли-продажи квартиры может стать причиной неприятностей. Поэтому любой договор нужно внимательно читать (лучше вслух) и осмысливать каждый пункт. Документ может содержать хитрую формулировку, из-за которой можно потерять имущество.

Как должно быть в идеале? Продавец и покупатель квартиры договариваются о цене и готовят документы. В день подписания договора купли-продажи деньги за квартиру закладываются в заранее арендованную банковскую ячейку. Продавец получает их после того, как договор пройдет госрегистрацию, и квартира перейдет в собственность покупателя. Для этого он должен предъявить оригинал этого договора, зарегистрированного в Росреестре, а также общегражданский паспорт и ключ от ячейки.
Однако в истории московской семьи Гавриловых все вышло иначе – из-за одной короткой строчки в договоре, которая их не смутила. А зря.

Пару лет назад Гавриловы решили продать квартиру в центре Москвы и переехать жить за город. Там уже был построен добротный дом из бруса, и для того, чтобы завершить отделку и сделать приличный ландшафтный дизайн на участке, нужны были деньги. Кредит на нужную сумму им получить не удалось, и супруги решили продать «трешку» на Чистых прудах, купить что-нибудь поменьше и подальше, чтобы иметь постоянный доход от аренды. А самим жить спокойной загородной жизнью, как давно мечтали. Покупателя пришлось искать довольно долго, но, наконец, он нашелся и внес задаток. Казалось, что долгожданный ремонт дома и переезд – не за горами.

Но бдительный риелтор Николай Иванович, представлявший Гавриловых, обратил внимание на один подозрительный пункт в договоре аренды банковской ячейки. Он касался доступа к ячейке, который продавец получал при выполнении следующих условий: наличия зарегистрированного договора купли-продажи и - внимание! - обязательного присутствия покупателя.
То есть Гавриловы могли забрать из ячейки деньги за свою проданную квартиру только в присутствии покупателя – Алексея Никонова.

«Для чего это требуется?» - спросил Николай Иванович, к тому моменту успевший сопроводить немало сделок по купле-продаже квартир. «Я должен себя обезопасить, - был ответ покупателя. - Мало ли что может быть, я хочу убедиться лично, что продавец забрал деньги, и получить от него расписку в этот же день».

Этот аргумент Николая Ивановича не убедил. «Мы можем написать расписку сейчас, положить ее в соседнюю ячейку, а вы придете и заберете ее, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Хоть в тот же день, мы вас предупредим», - предложил он. Но покупатель от такого сценария отказался и продолжал настаивать на своем.
Гавриловы, опасаясь, что сделка сорвется, посовещались и решили согласиться.

«Вы учтите, - предупредил их риелтор, - он может просто не явиться в банк до окончания срока аренды ячейки, а потом попросту заберет деньги – так прописано в договоре. И я уже ничем не смогу вам помочь».

Но супруги решили, что их агент перестраховывается. Они взяли у покупателя визитку с контактами его компании – она была презентабельная, с золотым тиснением – позвонили по телефону, указанному на ней и убедились, что там отвечает секретарь группы компаний. Попросили соединить с коммерческим директором, и секретарь перевела звонок на мобильный, который тут же зазвонил у Алексея Никонова – покупателя квартиры.

«Не пропадет», - уверенно заключили Гавриловы, и глава семейства подписал договор. А дальше события развивались именно так, как предсказывал Николай Иванович. Договор купли-продажи был зарегистрирован, и Гавриловы попытались созвониться с покупателем, но его мобильный не отвечал. В офисе группы компаний сказали, что этот человек неделю назад уволился, и других его контактов, кроме мобильного, у них теперь нет. По адресу регистрации, указанному в паспорте Никонова, никто не открывал дверь, и окна его квартиры оставались темными несколько вечеров подряд, когда туда приезжали то Гавриловы, то Николай Иванович.

Петр предпринял было попытку забрать деньги, мотивируя это тем, что не может найти покупателя – но в банке его и слушать не стали. «Договор есть договор, там это прописано, - сказал ему менеджер, - а уж где ваш покупатель, мы не знаем и отвечать за это не можем».

В день окончания договора аренды ячейки и еще несколько дней после этого Петр Гаврилов дежурил около банка, надеясь подкараулить покупателя. Но из этого тоже ничего не вышло: пройдоху Никонова ему дождаться не удалось.

«Единственное, что я могу вам посоветовать – это обратиться в суд, - заявил Николай Иванович. – Вы выполнили все условия договора, и судья будет на вашей стороне. Деньги вернуть вряд ли удастся, но государственную регистрацию договора опротестовать могут запросто, так что вы опять получите квартиру в собственность».

Гавриловы согласились, что это единственное верное решение – и поспешили подать иск. Рассмотрение его длилось больше года. Заседания назначались, переносились, покупатель на них не являлся. Он, кстати, предпринял попытку быстро перепродать квартиру, которая была передана ему в собственность, но суд успел наложить запрет на все операции и сделки со спорным имуществом.

Финал этой истории был относительно счастливым для Гавриловых: право собственности на квартиру им вернули, так что они снова могли выставлять ее на продажу.

«Но после таких злоключений у нас уже нет ни сил, ни желания этим заниматься», - говорит Петр Гаврилов. За это время он сумел все-таки взять кредит и закончить отделку дома, а «трешку» на Чистых прудах собирается сдавать в аренду.

Алексея Никонова объявили в розыск, и в результате задержали. Оказалось, что за ним числится не одна подобная сделка, и пару квартир, полученных таким образом, он успел перепродать. Помогло ему, например, то, что их собственники жили за границей, слабо контролируя ситуацию. В таких запутанных случаях самыми невезучими оказывались те, кто покупал у него квартиры, польстившись на заниженную цену.

Профессионалы рынка недвижимости рекомендуют:

не пренебрегайте советами экспертов, собираясь заключить договор купли-продажи квартиры,
любой договор читайте очень внимательно и вслух – так у вас меньше риска пропустить что-либо важное,
присутствуйте постоянно в том городе, где совершается сделка, до тех пор, пока у вас на руках не будет всех необходимых документов о ее завершении, а если вы продавец – то и денег за вашу квартиру,
в конфликтной ситуации не медлите и обращайтесь в суд.

Как передать крупную сумму денег за квартиру?

Самый ответственный момент при сделке с жильем - передача денег от покупателя к продавцу. «Недвижимость Mail.Ru» выяснила, какие способы наиболее безопасны и выгодны для обеих сторон.

Процедура сделки растянута во времени: после заключения договора документы подаются на регистрацию в Росреестр, который в течение 10 дней должен зафиксировать переход права собственности и выдать новому владельцу свидетельство. Только после этого сделка считается состоявшейся, а покупатель может вступить в свои законные права.

На каком этапе и каким образом должны передаваться деньги? На сегодняшний день практикуются три способа.

1. Наличный расчет «из рук в руки»

Вариант самый простой, но наименее надежный из трех. Если продавец получает деньги после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, он может отказаться от сделки, и покупатель останется ни с чем.

Если же процедура оплаты запланирована после того, как новый владелец жилья получит свидетельство о собственности, он легко сможет оставить продавца без квартиры и без денег.

Еще одна возможность для мошенничества – использование фальшивых купюр. Несмотря на то, что сама по себе передача наличных не требует дополнительных затрат, проверка банкнот на специальном оборудовании может обойтись в круглую сумму.
Кроме того, даже если продавец и покупатель полностью друг другу доверяют, существует риск банального ограбления.
Если вы все же решились на передачу денег «из рук в руки», лучше делать это на безопасной нейтральной территории (например, в агентстве недвижимости или у нотариуса), в присутствии свидетелей. Покупатель должен взять у продавца расписку в получении средств, а продавцу необходимо заранее позаботиться о транспортировке крупной суммы.
Но, конечно, вот так деньги за квартиру лучше не передавать и не хранить:

2. Банковская ячейка.

Сегодня это самый распространенный способ произвести расчет. Продавец, покупатель и банк заключают трехсторонний договор об аренде ячейки в банковском депозитарии. В присутствии обеих сторон сделки, представителя банка и, как правило, риелтора в ячейку закладываются деньги за квартиру, после чего ячейка блокируется на определенное время – обычно на срок регистрации права на недвижимость.

Затем банк открывает доступ к ячейке для продавца – в случае, если он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи жилья, копию свидетельства о собственности на имя нового владельца или соответствующую выписку из ЕГРП.
Если же сделка по каким-то причинам не состоялась и регистрация нового собственника не произошла, доступ к деньгам получает покупатель.

Несмотря на то, что этот способ считается одним из самых безопасных, надо иметь в виду, что банки чаще всего не обязаны проверять содержимое, которое закладывается в ячейку, а также подлинность предоставляемых документов.
Обходится аренда банковской ячейки обычно от 1 до 5 тысяч рублей.

3. Банковский аккредитив

Покупатель вносит стоимость квартиры на специальный аккредитивный счет, с которого в течение определенного времени уже не может снять деньги. Продавец получает уведомление о поступлении средств на счет и может получить их по предъявлении документов, аналогичных тем, что открывают доступ к банковской ячейке.

Этот способ передачи денег, несмотря на свою надежность и прозрачность, используется нечасто.

Виной тому консервативность наших граждан, которые не привыкли к безналичным расчетам и боятся доверять банкам крупные суммы.

Кроме того, останавливает и высокая стоимость процедуры. В договоре об открытии аккредитивного счета указывается реальная сумма сделки. От нее же высчитывается и комиссия за банковские услуги, которая составляет в среднем от 0,5 до 5 процентов стоимости квартиры.

realty.mail.ru/articles/32722/bezopasnyh_sposoba_peredachi_deneg_za_kvartiru/?utm_source=news&utm_medium=banner_709_583043&utm_campaign=1_blok_msk

ТОП-5 ошибок при покупке квартиры

Приобретение квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке всегда связано с определенным риском. На первый взгляд, кажется, что покупать жилье на первичке менее опасно — ведь там в роли продавца выступает застройщик, у которого, по идее, все должно быть в порядке с документами. Но иногда покупатели сталкиваются с серьезными проблемами как раз при покупке нового и только что построенного жилья.

Приобретение квартиры на вторичном рынке также таит в себе некоторые опасности. Самый распространенный страх — а что, если квартира окажется проблемной, сделка будет аннулирована судом, квартира отобрана, а заплаченные за нее деньги потеряны?

Конечно, и здесь всякое случается — на вторичном рынке тоже можно легко нарваться на мошенников. Но довольно часто покупатели совершают практически “детские” ошибки, а которые потом можно винить только себя. Вот основные ошибки покупателей жилья на первичном рынке.

Первая ошибка — передача денег до или после регистрации права собственности. Здесь важно помнить, что передача денег — это всегда риск, причем риск обоюдный. Покупатель хочет сначала получить квартиру, а потом заплатить, желания продавца с ними не совпадают. Тот, кто реализовывает жилье на рынке, хочет, чтобы ему сначала заплатили, а уже потом требовали свои законные квадратные метры. Зачастую именно из-за передачи денег и возникают споры, ссоры и раздоры.

Но истина, естественно, находится посередине. Например, эксперты компании “Метриум Групп” советуют при покупке квартиры использовать банковскую ячейку для наличного расчета. А в том случае, если расчет безналичный, то нужен аккредитив. В данном случае в роли посредника выступает банк, который элементарно не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности. Более того, банк не переведет финансовые средства продавцу, если регистрация сорвется.

Вторая ошибка — проверка подлинности и количества купюр. Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Есть еще одна неприятность — это получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть во всех нотариальных конторах или банках. В общем, к получению крупной суммы сделки нужно быть всесторонне технически подготовленным.

Третья ошибка — передача денег без расписки. В этом случае нельзя никому верить — ни девелоперу, ни частному продавцу. Впрочем, оплата без расписки более распространена на вторичном рынке, но и на рынке новостроек такое иногда встречается. Но именно расписка продавца о получении денег была и остается единственным способом доказать факт оплаты. Более того, расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Четвертая ошибка — передача денег без свидетелей. Иногда случается, что деньги за жилье передаются без свидетелей. И это очень серьезная ошибка, на передачу денег как на первичном, так и на вторичном рынке необходимы свидетели. Важный момент — свидетелей должно быть, как минимум, двое, и они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке. Если будет допущена ошибка в процедуре, то суд может проигнорировать их показания.

И, наконец, пятая ошибка — внесение большой предоплаты. Предоплата должна составлять не более 10 процентов от общей суммы сделки. Покупатель серьезно рискует, если значительные финансовые средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. Важно помнить, что если у продавца нет злого умысла, то предоплата рассматривается как символическое доказательство серьезности намерений покупателя.